大数据时代下土地价值研判、房地产项目测算及精准提升

【课程背景】

　　大数据、人工智能化时代，人们日常生活的各个领域都面临快速而深刻的变革。不可避免的，大数据与人工智能已走入房地产行业，迈出了变革性进步。一些用以记录客户购房时最看重的内容——项目区位及周边配套设施、房产位置及产品特性、单位面积与售价、物业收费及升值空间等等。这个数据有助于确定房产的预测价值，便于开发商对多种竞争要素、便利设施及产品建造标准等多可选项，进行成本效益分析，并用于指导前期土地获取、营销策划、产品规划、成本控制、投融资，后期的工程管理、盈利保障与物业服务。

　　随着大数据时代下房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产企业越来越重视前期的土地获取，土地价值评估、项目的可行性分析以及拿地阶段项目测算方式与技巧，如何进行地块属性研究和精准测算并提升企业利润，越来越成为优秀房企开发前期工作的必备技能。

　　本课程梳理、分析了数家标杆地产的成功案例，总结了多位职业经理人二十多年来的工作实践数据，对房地产投资拿地整个过程的土地价值进行解读、分析和研判，并对标杆企业的拿地前后的项目测算计算方式和技巧进行分析总结，让房地产行业的投资拓展、成本、财务和策划、规划人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握，以成功案例和失败教训为镜，以标杆企业为对标坐标，在大数据广泛应用的发展机遇和不断竞争与变革的形势下，根据自己企业的特点，有所为和有所不为，作出最优是抉择决策。

　　【课程对象】

　　房地产企业高管、企业投资部门负责人、投资经理、成本和财务经理、设计研发及工程经理等。

　　【授课方式】

　　操盘案例讲解、交流体验、标杆实例研讨、Q&A答疑及典型问题互动。

　　【课程收益】

　　1、了解房地产企业投资拿地的一般规律和黄金法则，提高定性分析及定量测算的技巧；

　　2、顺应天时、地利、人和，了解投资拿地新法，掌握新项目拿地前后测算、精算的重点、难点和关键点，避免常规错误的发生；

　　3、掌握土地价值判断的技术逻辑与计算方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目建议书和可研报告提高拿地方案的实操本领；

　　4、领会并掌握标杆房地产企业拿地研判技巧和项目测算方法，结合自己公司特质，有效嫁接和合理借鉴。

　　5、看地测评的方式及各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避和管控？

　　6、培养和留住前期投资拓展和策划规划的核心人才，进而精准提升企业的开发利润。

　　【课程大纲】

　　第一部分：土地估价方法与房地产估价方法一、宗地地价评估基本方法与预测

　　1、收益还原法

　　2、市场比较法

　　3、成本逼近法

　　4、剩余法

　　5、基准地价系数修正法

　　案例：大数据下的房屋与成交量的预测

　　二、房地产评估基本方法

　　1、市场比较法

　　2、收益法

　　3、成本法

　　4、假设开发法

　　5、基准地价修正法

　　案例：基准地价修正法如何对土地和房产价值进行判断？

　　第二部分：地块价值判断——项目建议书与可研报告的编

　　一、地块属性研究

　　1、做好地块属性研究的三个问题？

　　（一）如何看地？

　　（二）项目地块的属性？

　　（三）看问题的方法？

　　2、如何拿地？

　　（一）拿地的两种方式

　　（二）看地拿地时要注意的几个问题：

　　（三）拿地新法（天时地利人和）解析

　　（四）土地获取黄金法则总体思维框架（定性）

　　3、土地价值研判的意义及目的

　　（一）地块研究到底是要研究什么？

　　（二）地块的区位分析的三个基本层面（城市、区域、地段）

　　（三）意义：①发现地块本身的优势和劣势所在，②明确地块的产品适宜性

　　（四）目的:为项目的定位奠定重要依据

　　4、XX标杆地产成功模式的借鉴

　　（一）土地土地要素构成基础与分析

　　（二）传统开发流程及以客户为导向的开发流程

　　（三）七对眼睛是解决什么问题的？

　　案例解析：项目拓展相关经验借鉴（产品、客户、土地之间的内在逻辑）

　　5、土地储备结构与决策评判

　　案例：XX新晋20强地产的三个“漏斗”决策依据与要点

　　6、土地储备结构与优质低价土地的选择

　　7、土地获取方式的常规与非常规操作方式

　　8、房地产项目前期拿地投资决策

　　（一）企业投资战略和惯性

　　（二）如何选城市--城市评价标准和指标体系

　　（三）企业自身产品定位—“有所为和不为”

　　（四）有准备拿地 有选择布局

　　（五）前期投资测算定位和风险控制

　　案例：如何判读估价报告与实例点评

　　二、竞争分析和土地评估

　　1.土地市场分析

　　2地块考察和分析

　　考察报表：宗地社会条件调查表和自然条件调查表等

　　3.区域市场分析

　　4.竞争楼盘分析

　　考察报表：市场调研任务书

　　5.项目定位七步骤

　　案例：地块现场考察的主要关注点

　　6.项目获取需要关注的六大风险：

　　调研报表：项目获取风险评估表

　　案例分析：2019房地产项目尽职调查

　　三、地块投资的决策核心：产品规划

　　1.企业自身产品密切相关的产品规划模板设计

　　2.投资（或研发）部门如何进行设计强排？

　　3.如何通过产品规划实现项目销售总额、销售利润最大化？

　　实操案例：xx收并购项目的最优化强排方法的介绍和实践

　　四、地块投资的决策依据：财务分析

　　1、项目建设计划和成本构成

　　2、项目销售计划和收入估算

　　3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算

　　4．项目投资建议书

　　5．简要实用的可行性报告的编制要求和问题点

　　案例解析：XX项目的可行性报告的编制要点

　　第三部分：房地产企业拿地实操技能

　　思考一：项目利润是怎么计算出来的？

　　思考二：需要哪些要素投入房地产开发和经营？

　　思考三：什么样的房地产才能算好项目（投入/产出、付出/回报）

　　思考四：如何掌握项目经济评价中测算要点及其在决策中的作用

　　一、土地市场

　　1、市场基本面分析

　　2、竞争分析及延伸理解

　　3.产品分析与常见拿地模式及案例

　　1）、政府主导模式，成功案例：广东惠州xx科技小镇的选择与攻坚

　　2）、企业主导模式，成功案例：A、碧桂园评价土地的两大核心工具，

　　B、标杆地产xx项目拓展相关经验

　　二、 房地产企业拿地方式

　　1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十种方式：

　　招拍挂介绍（二种方式）

　　土地转让介绍（一种方式）

　　股权转让介绍（四种方式）

　　合作经营介绍（二种方式）

　　委托代建介绍  （一种方式）

　　2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略

　　1）融创的收并购模式

　　2）万科的模式

　　3）碧桂园的模式

　　4） 常见企业勾地技巧、门槛条件设置

　　3．非招拍挂的三种最常见的拿地方式

　　（1）、股权转让，万科大宗购并南都集团案例

　　（2）、合伙成立项目公司

　　（3）、以联合开发的名义

　　4.其他拿地方式的局限性

　　（4）、兼并或合并，中交并购绿城案例

　　（5）、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例

　　（6）、股权托管

　　（7）、变更用地类型

　　（8）、染指“插花规划”

　　5.房地产并购实务及案例分析

　　（1）、法规政策

　　（2）、交易结构

　　（3）、尽职调查

　　（4）、交易文件

　　讨论与点评：什么是适合企业自身拿地条件的最佳方式？

　　三、房地产项目测算的基本知识（测算意义、思路、假设 ）

　　1、测算意义（测算必要性/测算作用/测算精度要求）

　　2、测算思路（融资计划/成本/收入/税收/利润等）

　　3、测算假设（模拟开发进程/财务评价）

　　四、项目投资

　　1、投资成本费用

　　①土地费用（土地征收拆迁费/土地出让地价款/土地转让费/土地租用费/土地投资折价）

　　②前期工程费

　　③房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）

　　④期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）

　　⑤开发期间税费

　　⑥其他费用

　　⑦不可预见费等

　　小结：开发建设费用投资估算表

　　2、项目收入：项目收入的关键要素（收入估算/开发方案/租售方案及价格）

　　①开发计划

　　②销售计划：某项目案例

　　③价格估算：市场比较法/成本法及某案例：价格估算及预测表

　　④租售收入及某项目案例

　　⑤税费估算与税费表

　　⑥税费估算：土地增值税与“营改增”后的房地产行业具体规定及注意事项

　　3、项目利润

　　①利润的基本概念：

　　资金价值/现金流量（经营、投资、筹资活动）/现金量与利润的关系/经济评价指标等

　　②核心指标：内部收益率（财务内部收益率的计算）/销售净利率/财务净现值/投资回收期

　　③参考指标：

　　（一）地价支付贴现比及xx城市花园项目案例

　　（二）启动资金获利倍数（三）销售毛利率（四）资金峰值比例

　　（五）获利指数（现值指数）

　　4、相关分析

　　①盈亏平衡分析（本、量、利分析）

　　②敏感性分析（步骤及案例）

　　5、重点说明

　　①经济评价的常见误区

　　②经济评价报告步骤

　　③指标体系说明

　　④填报模版参考

　　案例：XXXXX项目投资分析报告

　　五、经济测算表格分析

　　1、测算参数

　　2、项目盈利预测

　　3、现金流预测

　　案例：XXXXX项目节点计划编制模板

　　案例：xx产业地产拿地的财务成本分析

　　第四部分：房地产企业各种实操拿地模式的风险

　　1、 二级市场拿地方式实操及风险防范

　　1）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？

　　2)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

　　3)企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？

　　4)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？

　　5)如何避免“招拍挂”雷区？

　　6)真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果

　　7)真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧

　　2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

　　1)“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？

　　2)如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

　　3)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

　　4)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

　　5)真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

　　3、股权收购获取项目实操及风险防范

　　1)收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

　　2)股权收购如何做好合理避税

　　3)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

　　4）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？

　　5）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操

　　第五部分：如何展现和提升企业的“拿地能力”? 投资部门地位和使命

　　1、房地产企业开发模式的分析

　　2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响

　　3、如何提升企业的“拿地能力”?

　　1）综合能力的积累

　　2)合理的项目信息来源

　　3)了解及研究政府规划动向

　　4)品牌价值

　　5）开发思路的引导性

　　6）提高资金解决能力

　　分析讨论：企业自身的开发模式是什么？对投资拿地有什么要求和避讳？

　　4、房地产投资部门的龙头地位和工作使命

　　1）地块投资在企业系统中的地位

　　2）国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构

　　3）投资经理需要掌握的基本技能

　　4）公司的目标和投资部的任务分解

　　5）房企投资部门的年度目标是什么？实现目标的路径是什么？

　　案例：若干实操收并购拿地分享与答疑互动