最严调控下土地一级开发模式及新政解析

【课程简介】

当前房地产“史上最严”调控还在继续，规模见顶后整体下行，土拍市场门槛越来越高，约束越来越多……

随着2018年起执行新的《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），以及财金〔2016〕91号、财综〔2018〕8号、财金[2019]10号等一系列文件的出台，土地一级开发政策越来越严厉。“PPP项目主体或其他社会资本，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作”，土储专项债、棚改专项债的规范，使得社会资本参与一级开发越来越难……。

那么，如何理解近几年有关土地开发的一系列新政要领？新政环境下社会资本（房企）如何寻找参与一级开发的操作路径和理想途径？

本课程中，资深房地产专家涂山青老师携长期经验积累，全面剖析国务院和相关部委有关土地储备、PPP项目及棚改等的最新政策精髓，帮您把握最新政策要领，探寻社会资本（房企）参与土地一级开发的操作路径与要领提示，助您的企业曲径探幽，规避风险，有效应对！

【学员对象】

企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

【课程收益】

了解土地一级开发的特征及其可操作模式，分析各自的优缺点及关键点

熟悉土地一级开发的基本流程与主要环节

深度剖析近几年国务院及相关部委出台的有关土地储备的主要政策，分析政策变化点及其影响

寻找新政下社会资本（房企）参与土地一级开发的路径及操作要领

【课程特点】

◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！

◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！

◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】1～2天

【课程主要内容】

一、对土地一级开发的必要认识

1．几个相关概念

（1）土地储备

（2）土地一级开发

（3）土地二级开发

2．土地一级开发的内容

3．土地一级开发主体

（1）土地一级开发主体

（2）承接主体

4．土地一级开发的特点

5．房企为什么要积极参与一级开发？

二、土地一级开发模式

1．土地一级开发模式

（1）政府主导，政府运作

【案例】

（2）政府主导，企业运作

【案例】中信

（3）政府主导，政企合作

2．土地一级开发常见模式比较

【方式1】授权委托

【方式2】招标委托

【方式3】股权收购

3．土地一级开发常规模式之外的选择

【案例】万达：武汉中央文化区

4．土地一级开发中的PPP模式及其应用

【案例】郑东新区

三、土地一级开发的基本流程

1．土地一级开发的主要环节

2．土地一级开发主要流程

3．土地一级开发项目识别要领

【案例】

4．土地一级开发流程分析

（1）开发申请阶段

（2）获得开发授权阶段

（3）开发立项阶段

（4）开发融资阶段

（5）开发征地阶段

（6）开发拆迁阶段

（7）市政咨询与建设阶段

市政咨询阶段：

市政建设阶段：

（8）验收阶段

（9）土地入市交易阶段

5．土地一级开发的赢利模式

（1）投资补偿模式（管理费/开发利润/保底收益）

① 土储机构主导＋企业实施

【案例】

② 土储机构管理＋企业主导

【案例】

③ 政府承诺收益保底

【案例】

（2）土地出让金分成模式

【案例】

（3）分享土地增值收益

【案例】

（4）“持有（配套）＋服务”盈利

（5）一二级联动开发，综合盈利

【关键提示】

【专题】招拍挂下实现一二级联动的拿地策略

6．土地一级开发的风险防范

（1）政策风险

（2）政府风险

（3）开发运作风险

（4）征地拆迁风险

（5）财务风险

【案例】

6．土地一级开发的风险防范

【小专题】房企一级开发操作中的政府关系技巧

四、土地一级开发主要政策解读

【资料】土地开发与管理相关政策文件梳理

1．近年来涉及土地一级开发政策转变的几个重要文件解读

2．新政下的一级开发主体和承接主体问题

3．新政下土地一级开发之政府购买服务问题

4．新政下土地一级开发之收益来源分析

5．新政下政策允许社会资本参与的领域分析

（1）关于政府购买棚改服务的政策分析

政策依据

操作路径

（2）关于政府采购之工程建设政策分析

（3）新政下PPP综合开发模式的出路分析

6．新《土地管理法》和《城市房地产管理法》对一级开发的影响分析

五、综合案例分析

1．华夏幸福土地一级开发模式解析

（1）数读华夏幸福

【资料】华夏幸福重点打造的园区十大产业

（2）华夏幸福“园区运营+地产开发”的开发模式分析

（3）华夏幸福产业新城运营流程

（4）盈利方式分析

（5）华夏幸福的借鉴意义

2．典型案例：固安产业新城模式分析

3．其他经典案例分析